一、“十四五”時期發展新形勢
“十四五”期間，我國將面臨百年未有之大變局，國際局勢正在發生深刻的變化，國際形勢中的不穩定、不確定因素明顯增加，由于主要經濟體增長動能不足，新興經濟體增長勢頭回落，地緣政治因素不確定性持續加大，新冠疫情防控常態化，疊加美國單邊貿易保護主義對全球產業鏈布局造成的嚴重干擾，全球經濟增長進入周期性低點。霸權主義和強權政治在國際政治、經濟和安全領域中依然存在，以新的“炮艦政策”和新的經濟殖民主義為主要特征的“新干涉主義”嚴重損害了許多中小國家的主權獨立和發展利益，也給世界和平和國際安全造成威脅。與此同時，因種族、宗教、領土等問題引起的地區沖突此起彼伏，國際犯罪、環境惡化等跨國問題遠未解決。但從總體上看，國際形勢緩和的大趨勢沒有改變，以和平和發展為主題的時代特征、世界多極化趨勢、經濟全球化以及科技革命新浪潮給我國發展提供的巨大動力和機遇，是長期的、可持續的。
從國內經濟形勢來看，我國經濟將進入補短板、促改革的高質量發展階段，創新驅動將是支撐經濟增長的主要動力。2020年07月30日，主持中共中央政治局會議指出，當前經濟形勢仍然復雜嚴峻，不穩定性不確定性較大，我們遇到的很多問題是中長期的，必須從持久戰的角度加以認識，加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，“雙循環經濟”將成為我國“十四五”規劃編制的底層邏輯。
二、行業洞察
我國地產行業未來發展日趨理性，但房地產市場空間仍然較大，持續提升的居民收入和城市化水平是房地產市場發展的根本驅動力。城鎮常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的三大需求將有效支撐我國地產行業發展，預計到2030年，我國城鎮人口將達到9.79億，城鎮人均住宅建筑面積將從2019年的40平方米左右升至47.1平方米，城鎮住宅建筑面積達到461.38億平方米，2019-2030年期間，平均每年住房建筑面積需求為11.42億平方米，如此龐大的建筑需求在全球范圍內仍舊是首屈一指的。
房地產調控方面，中央仍堅持“房住不炒”定位，在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產領域金融監管依然從嚴；地方政府因城施策更加靈活，多地從供需兩端出臺房地產扶持政策，調控政策雖然整體呈邊際改善態勢，但政府仍保持調控定力，堅守“限購”、“限貸”等主體調控底線，需求端更多的從放寬人口落戶、降低人才引進門檻、加大購房補貼等方面落實，以促進房地產市場平穩運行。
從行業競爭來看，市場競爭日趨激烈，行業內弱勢企業將面臨兼并重組或退出的風險，而大型企業由于具有較強的風險抵抗能力，更容易搶占弱勢企業原有的市場份額，行業市場集中度有提升之勢。2020年上半年，房地產行業中銷售額在1000億以上的企業數量達13家，較2019年同期增加了1家;銷售額在100-1000億元之間的企業數量有所減少;銷售額在50-100億元之間的企業數量增加了10家。
受新冠疫情影響，對整個社會經濟發展帶來較大沖擊，地產行業也難獨善其身，中央多次強調要加大逆周期調節力度，保持流動性合理充裕，“六穩”“六保”背景下，行業資金環境較為寬松；第二季度開始，各大片區均回歸正常水平實現正增長，以長三角、珠三角、京津冀最為亮眼。
長三角地區：疫情后政府組織有力，復工速度極快，二三季度在以江浙為核心城市為首，量價齊漲，土拍市場火熱，價格攀升下主城區一二手倒掛現象頻繁，長三角整體表現很好，無論是一線二線，還是其他的三四線城市表現都不錯，這個跟區域經濟基礎扎實、對于貨幣寬松敏感度比較高有一定的關系。
珠三角地區：珠三角結構分化現象比較突出。深圳、東莞、惠州的主城區表現非常好，但惠州臨深的板塊、廣州表現一般，周邊的中山、肇慶、湛江、茂名表現略有遜色。珠三角的回暖是一個點狀的，但是這個點很高，但還不是一個散點狀。
京津冀地區：北京在疫情期間管控嚴格，周期長，市場回暖較其他區域略有延后，周邊的河北在唐山和石家莊的帶動下表現優異，天津則主要聚焦與庫存改善，整體表現比較平穩。通過疫情間的表現可以看出未來北京依然是京津冀區域的核心區域。
華中地區：湖北最全國疫情最嚴重地區，疫情管控嚴格、經濟受創嚴重導致房地產市場的影響極大，疫情恢復后的集中供應又導致行業競爭激烈，陷入價格戰，在收項目實際價格降幅10%以上的較多，疫情的沖擊對于湖北來說短期內難以恢復。
西南地區：四川成西南地區一支獨秀，房企爭相強敵，土地價格與溢價高居不下，主城供應減少，多個板塊一二手倒掛，量價齊漲，下面市縣較差，房企也紛紛大幅降價搶收，引發諸多房企跟隨。重慶地區價格回落明顯，主城區的量價較穩，其中全市被渠道綁架嚴重，渠道傭金較高。
從長遠來看，房地產調控目的在于穩地價穩房價穩預期，促進房地產市場平穩健康發展?！吨泄仓醒腙P于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，要堅持因城施策，促進住房消費健康發展，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。在政策指導下，未來地方調控分化預計進一步加劇，三四線城市或將率先出手，通過加快新型城鎮化建設、鼓勵農民進城購房落戶、給予購房補貼或稅收優惠等手段穩定樓市。而在一些熱點城市，房地產市場監管則將保持高壓態勢，伴隨著熱點城市房地產市場相繼得到有效管控，房地產政策環境也將由緊向穩轉變。
三、我國地產行業發展的痛點
隨著“房住不炒”長效機制的建立，在流動性合理充裕的宏觀背景下，房地產領域金融監管依然從嚴，融資難的問題仍然是制約企業發展的核心因素。從行業層面來看，堅守“限購”、“限貸”等主體調控底線，要堅持因城施策，促進住房消費健康發展，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展仍是主基調；從企業端來看，周轉率低、現金流不充足、資產負債率高、融資難、商辦去化難等問題顯著。
庫存高企，商辦去化難。受疫情影響，房地產市場整體呈現了先抑后仰的局面，自第二季度開始，地產市場行情逐步回暖，但全國結構分化現象嚴重，京津冀、長三角、珠三角具有較好的表現，非經濟發達地區表現不容樂觀，庫存高企，銷售壓力仍然較大，周轉率低。特別是商辦去化難現象尤為凸顯，即使在經濟發達地區，商辦去化難的問題也是不容樂觀。
資產負債率高，融資難。“三道紅線”融資管理新規正式實施日益臨近。2020年8月，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。在“去杠桿”的絕對壓力下，融資變難疊加償債高峰，房企面臨的資金鏈壓力空前絕后。
現金流不足，回款難。對于房地產企業而言，從項目投資和項目批準、建筑設計、房屋建造到房屋的出售或租賃，大概需要2年以上時間?；诋斍暗牡盅赫?，商業抵押付款要等到竣工完成，延長了房地產行業的投資回收期。房地產企業的開發周期長，資金周轉速度慢，資金回籠相應滯后，給企業的現金流帶來較大的壓力。
四、“十四五”期間地產公司何去何從
我國地產行業日趨理性，促進住房消費健康發展，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展是未來的主基調，特別是隨著“三道紅線”融資管理新規正式實施日益臨近，降負債、控風險、去庫存、強化現金流管理、組織靈活性差成為地產企業的重要關注點。
創新融資模式，降低資產負債率。按照政策導向，創新融資模式，探索中長期債、產業基金、股權融資等模式降低有息負債；同時，探索資產證券化，將項目銷售預收款證券化，實現資金快速回籠，償還有息貸款。
關注高周轉，提升項目庫存去化。目前國內融資成本高，開發商不可能降低周轉速度，特別是一些高杠桿企業，他們必須快速把產品制造出來賣出去最終換取現金流，在企業財務杠桿系數壓縮的背景下，加快周轉率就成為一種相對有效的舉措；同時，地產企業應重點關注項目庫存去化，而非一味的投資建設，做好“融-投-建-管-退”頂層設計，做好投資建設與銷售的有效平衡，在房地產市場趨緩的背景下，庫存高企，強化項目庫存去化是地產企業當前的核心重點。
強化現金流管理。堅持現金為王的理念，強化流動性管理，以項目回款為核心，提升項目回款的效率與質量，壓實回款責任，加強項目資金回籠，降低應收賬款比例；同時，強化項目高周轉，嚴格落實項目開發計劃，保證項目按照時間計劃有序交付，取得預售證，增加預收款規模。
推進組織扁平化管理，提升管理效率。隨著樓市面臨的人口結構、經濟結構、收入格局等趨勢性因素的變化，中國樓市環境已經發生改變，未來房地產格局向扁平化發展將會是一個合理的方向。機敏靈活和適應性強將在很大程度上決定企業參與市場競爭的成敗，為了能夠快速適應市場，加快反應速度，企業的組織架構必須進行轉變提高效率，由原來偏垂直的管理轉向橫向管理，以實現組織架構的扁平化。
作者：漢哲咨詢集團 劉建平
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